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Assessoria em Cálculos Judiciais

Financiamento da Casa Própria - 11/04/2014
Financiamento da Casa Própria

Financiamento da Casa Própria: Sonho que Vira Pesadelo?


Todas as pessoas que ainda dependem do aluguel para morar sonham em obter um financiamento para sua casa própria. Afinal, o valor que se paga de aluguel não retorna na forma de um bem e poderia ser usado para pagar as prestações de um imóvel.

Após vencer toda a burocracia envolvida para a liberação do financiamento, o mutuário (aquele que recebeu os recursos financeiros) se obriga a pagar as prestações mensais durante um certo período.

A negociação entre o mutuário e o agente financeiro é regida por um contrato de adesão. Aqui começam as dores de cabeça para o mutuário porque esse tipo de contrato vem previamente elaborado, impossibilitando a discussão das cláusulas. Geralmente, são cláusulas abusivas nas quais o agente financeiro é o beneficiado.

Entretanto, esses contratos de financiamento estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor, no qual o mutuário é o consumidor e o agente financeiro é o fornecedor. A vantagem desse amparo é que qualquer desequilíbrio contratual pode ser modificado ou anulado por força da lei.

Quando começa o pesadelo?

Em primeiro lugar, os financiamentos nos moldes do SFH diferenciam-se dos financiamentos de automóveis ou eletrodomésticos porque têm uma finalidade social. O Direito à Moradia é um Direito Social estabelecido na Constituição Federal. É de se concluir, que não pode ser tratado como se observa em diversas situações.

Há uma legislação do Sistema Financeiro da Habitação. Porém, os agentes financeiros tendem a substituir essa legislação por normas administrativas. Isso contraria a finalidade social e passa a ser mais uma garantia de lucros para os agentes financeiros, explorando aqueles que necessitam de crédito e de acesso à moradia.

Uma das consequências dessa permuta incide no reajuste das prestações que somente podem acompanhar o mesmo percentual de ganho salarial da categoria profissional a que pertence o mutuário.

Além dessa consequência, os mutuários veem as prestações subindo exageradamente, impossibilitando o pagamento. Esse aumento abusivo se deve a vários fatores, por exemplo: o anatocismo (juros sobre juros).

Vale ainda expor que, em 1997, o governo aprovou um novo modelo de financiamento habitacional, denominado SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Com esse novo modelo, os agentes financeiros podem fazer tudo que é repudiado no mundo da defesa dos consumidores: praticar taxas de juros livres, capitalizar juros e retomar o imóvel sem qualquer intervenção judicial.

Graças ao Poder Judiciário, a interpretação da lei que criou o SFI frente à Constituição Federal e frente ao Código de Defesa do Consumidor, dentre outros diplomas legais, tem sido restringida. 

O saldo devedor... nunca diminui! Como?

O mutuário vai pagando suas prestações. É de se esperar que o saldo devedor vá diminuindo na mesma proporção do pagamento das prestações. Mas não é isso que o mutuário observa. Que Matemática é essa onde as subtrações não resultam em valores menores?

Isso acontece porque o agente financeiro aplica juros sobre juros e a amortização não vem sendo aplicada como estabelece a lei do SFH, ou seja, abater a prestação paga do saldo devedor para depois corrigi-lo e aplicar a correção monetária.

Possível saída: renegociação do contrato. NÃO FAÇA ISSO!

O mutuário, ao se ver numa situação irremediável, com prestações em atraso, temendo perder seu imóvel e tudo o que já pagou, resolve renegociar os valores devidos.

Há ainda a possibilidade de se usar o FGTS para o pagamento das prestações em atraso. 

À primeira vista, ambas parecem ser interessantes. Contudo, essa renegociação não trará vantagem alguma ao mutuário. No primeiro caso, haverá reduções momentâneas, mas as diferenças serão cobradas. No segundo caso, não se mexeu no valor que se tornou alto para o mutuário pagar, simplesmente evitou-se a perda do imóvel por inadimplência. Nos dois casos não houve nenhuma mudança nas cláusulas do contrato. Foram paliativos para aquele momento crítico que não pode ser encarado como solução.

O imóvel foi para leilão. E agora?

É comum o agente financeiro realizar a execução do débito sem a participação da justiça, ou seja, uma execução extrajudicial.

Não há, assim, o processo legal que é preceito constitucional. O mutuário fica impedido de seu direito de defesa.

Numa situação como essa, é possível a suspensão do leilão. Se ele já ocorreu, é também possível a sua anulação, mesmo se o imóvel já fora adquirido e registrado pelo próprio agente financeiro.

Enfim, a última prestação, mas não o fim do pesadelo

Quando se pensa na palavra resíduo, imagina-se uma sobra. Oras, uma sobra é uma parte do todo, um resto.

É comum ao mutuário que paga a sua última prestação do financiamento do imóvel ver-se frente a um valor chamado saldo residual. Esse saldo pode alcançar uma, duas ou mais vezes o valor do próprio imóvel financiado. Essa situação foi muito comum nos contratos assinados entre 1988 e 1993, uma situação incompreensível para o mutuário que provoca surpresa e mais noites em branco. 

Para os mutuários que firmaram contrato até o final da década de 80 e alguns poucos no início da década de 90, havia o FCVS, Fundo de Compensação das Variações Salariais. O mutuário pagava, a partir da primeira prestação, uma parcela para esse fundo. Ao liquidar a última prestação, a Caixa Econômica Federal pagava o saldo devedor.

A questão do saldo residual é muito séria. Um exemplo, dado pelo advogado Ronaldo Gotlib, pode ilustrar a questão:

Os contratos de financiamento têm prazo predeterminado para quitação. Havendo saldo residual (valor ainda devido ao final do contrato), o mutuário tem um prazo de prorrogação de cinco anos (60 meses) para quitá-lo. Ao final deste prazo, se ainda existir resíduo, terá 48 horas para pagar à vista ou então perde o imóvel para o agente financeiro. Por exemplo: o mutuário toma um empréstimo de R$ 60 mil para pagar em 20 anos (240 meses). Passado esse tempo, pagou R$ 150 mil e ainda deve R$ 100 mil, tal é o superfaturamento. Tem mais cinco anos para pagar o que resta e, terminado o prazo, precisa quitar a dívida em 48 horas; se não, perde o imóvel e todo o dinheiro investido.

Embora a grande preocupação dos mutuários seja a prestação mensal, pode-se dizer que o grande monstro é o saldo residual. O raciocínio é simples: não adianta querer pagar menos devendo cada vez mais.

Solução: discutir as cláusulas em juízo

Os mutuários que se encontrarem numa condição incapacitante de honrar sua dívida do financiamento podem discutir as seguintes cláusulas em juízo:


  • Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento do mutuário;

  • Forma de amortização do saldo devedor antes de sua correção;

  • A retirada da incidência dos juros sobre juros;

  • A substituição de índices incorretos aplicados à correção monetária do saldo devedor de TR para PES/CP (Plano de Equivalência Salarial vinculado à Categoria Profissional) ou INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor);

  • A redução dos juros efetivos contratuais anuais para 10% aa;

  • A exclusão do CES (Coeficiente de Equiparação Salarial);

  • Ajuste dos valores de prêmios de seguros de acordo com a Susep (Superintendência de Seguros Privados);

  • A compensação de valores pagos a maior deduzindo-o no saldo devedor;

  • A repetição do indébito, ou seja, devolução em dobro dos valores pagos a maior, após sua dedução no saldo devedor;

  • Expurgo da Tabela Price;

  • Expurgos do CES.


Os contratos regidos pelo PES/CP devem respeitar o comprometimento máximo de 30% da renda bruta do mutuário para o pagamento das prestações do financiamento.

A SUSEP é uma autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda e é responsável pelo controle e fiscalização dos mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro.

O que é um financiamento regido pelo SACRE?

É um sistema de correção das prestações que foi criado pela Caixa Econômica Federal. A prestação é obtida pela divisão do saldo devedor pelo prazo remanescente do contrato. O saldo devedor também é corrigido pela poupança. Este sistema, embora gere menos resíduo no saldo devedor final do contrato, torna as prestações muito altas durante o financiamento e leva a uma inadimplência dentro de poucos meses, porque a parcela da prestação aumenta mensalmente.

Já deu para perceber o problema: o salário do trabalhador não sobe mensalmente, o salário é corrigido anualmente, na data-base da categoria.

Vale a pena pedir uma revisão dos cálculos?

Vale e muito, antes até de que o poder aquisitivo do mutuário impossibilite o pagamento das prestações.

Por exemplo, um contrato firmado pela tabela Price, cujo valor da prestação seja de R$635,00 com prazo de amortização de 20 anos, tendo excluído os juros indevidos aplicados pelo banco, tende a ter uma redução de quase 50%.

Além disso, os bancos costumam cobrar uma taxa administrativa que não é correta. As prestações sem a cobrança dessa taxa terão uma queda de valor entre R$100,00 a R$300,00.

Portanto, não espere a situação ficar insustentável no que diz respeito às prestações e ao saldo devedor. Procure um profissional qualificado para fazer uma revisão contratual para que seu sonho seja viável e não se torne um motivo para tirar seu sono.

Seus direitos quando se financia um imóvel na planta

Em relação às construtoras, destaca-se que 70% dos contratos de financiamento firmados diretamente com tais empresas, possuem irregularidades. As divergências se encontram nos índices de reajuste aplicados e os juros que somente poderão ser cobrados após a entrega da carta de “Habite-se”, o que geralmente é cobrado antes.

Os contratos firmados com construtoras possuem características próprias, diferente dos firmados com os bancos que seguem um determinado padrão, merecendo assim atenção especial, possuem inúmeras irregularidades, que podem ser revertidas em benefícios ao mutuário: Portanto, deve-se ficar atento a estes itens:


  • Durante a construção do imóvel, a construtora só pode corrigir os valores das parcelas mensais pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil. O CUB – Custo Unitário Básico, por ser fixado pelas próprias construtoras, é ilegal;

  • A partir da entrega das chaves a prestação será calculada através de algum sistema de amortização (Tabela Price) e incidirão juros. É importante ficar muito atento a esse detalhe.

  • Quando o comprador não tem mais condições de pagar as prestações,  pode exigir a rescisão contratual por insuficiência financeira. Pode-se exigir também a devolução das parcelas pagas. Os Tribunais entendem que o valor a ser devolvido corresponde a 90% do foi pago, corrigido monetariamente;

  • Se a construtora não cumprir o prazo determinado para a entrega do imóvel,  o comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos, acrescida de juros e correção monetária, através de uma denúncia de rescisão (anulação) contratual, por descumprimento de prazo de entrega do imóvel. Caso a construtora negue o fato, o contrato pode ser cancelado através da justiça, em Ação Rescisão Contratual. O valor será reembolsado da mesma maneira;


Cuidados que o comprador deve ter ao financiar um imóvel na planta

Antes de assinar um contrato de compra e venda com a construtora, deve-se verificar para esses itens:


  • Pesquisa no Registro de Imóveis para certificar-se se de que aquele imóvel pertence a construtora/incorporadora, ou se existe algum tipo de alienação /hipoteca/penhora etc. sobre ele;

  • Verificação do registro da incorporação do empreendimento na matrícula, ou seja, deverá constar, que ali naquele terreno será construído tal empreendimento e que já fora aprovado todos seus projetos na Prefeitura. Deverá constar, a quantidade de unidades de moradias a ser construída, suas medidas, tipos, as benfeitorias de uso comum que farão parte do empreendimento. Essas informações deverão ser checadas com o memorial descritivo da obra a ser fornecido pela construtora;

  • Pesquisa de outras obras já realizadas pela construtora, verificando a qualidade, satisfação de quem já comprou e se foram entregues no prazo combinado;

  • Verificação da existência de processos judiciais contra a empresa na Justiça Estadual, Federal e na Justiça do Trabalho. A existência de vários processos e os tipos de processos pode ser um forte indício de que a empresa não está em boa situação e pode vir a não terminar os novos projetos e as obras em andamento. 

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